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El IVA en el Alquiler de Inmuebles

El IVA en el Alquiler de Inmuebles ALCANCES Locación habitacional. El decreto 493/2001 en su Art. 1º Inc. g) modificando al Art. 7º Inc. h), punto 22 del primer párrafo de la ley 20.631, texto ordenado por decreto 280/97 del Impuesto al Valor agregado, excluyó del gravamen únicamente a las locaciones de inmuebles destinadas a vivienda del locatario y su familia. Locación no habitacional con alquiler igual o inferior a $ 1.500.- Se excluyeron también alquileres de los restantes destinos, cuando el monto a pagar, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500). Locación de “apart-hoteles” (departamentos
24/12/11 19:19 hs
@ Daniel
1 El IVA en el Alquiler de Inmuebles
El IVA en el Alquiler de Inmuebles





ALCANCES

Locación habitacional.
El decreto 493/2001 en su Art. 1º Inc. g) modificando al Art. 7º Inc. h), punto 22 del primer párrafo de la ley 20.631, texto ordenado por decreto 280/97 del Impuesto al Valor agregado, excluyó del gravamen únicamente a las locaciones de inmuebles destinadas a vivienda del locatario y su familia.
Locación no habitacional con alquiler igual o inferior a $ 1.500.-
Se excluyeron también alquileres de los restantes destinos, cuando el monto a pagar, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500).
Locación de “apart-hoteles” (departamentos de hotelería).
El Art. 1º del decreto 616/2001 incorpora al impuesto la locación temporaria de departamentos amoblados con servicios de hotelería, comúnmente denominados “apart-hoteles”, obviamente con finalidad habitacional o residencial, tornando relativa la exención a los inmuebles destinados a vivienda, que como vemos no es absoluta.

SUPUESTOS ESPECIALES
Alquileres en moneda extranjera.
Con la plena vigencia del reformado Art. 617 del Cód. Civil (ley 23.928), si el precio de la locación o alquiler fue pactado en moneda extranjera, se hará una cuenta de conversión a pesos en cada mes, a los efectos de calcular si está alcanzado por el impuesto.
Alquileres progresivos o escalonados.
Con los alquileres escalonados, tanto crecientes como decrecientes podrían nacer problemas interpretativos. Cuando en un contrato se han pactado como crecientes, si superan el monto exento, entonces comenzarán a tributar I.V.A., pero habrá muchísimos casos pactados como crecientes y decrecientes estacionalmente, tal el caso de locales en zonas de turismo, donde exclusivamente en los meses de alta temporada regirá un alquiler que quizás supere la exención, para luego en baja temporada, decrecer y sí beneficiarse por la exención del I.V.A.. Aquí el locador anoticiará a la AFIP para dar a conocer dicha circunstancia a fin de tributar sólo cuando corresponda, trámite poco simple, máxime si es monotributista el agente de retención (locador).
3. Locación mixta.
Hay locaciones de destino mixto donde coexisten en una misma finca o propiedad inmueble, un destino lucrativo y el habitacional o residencial, ante estas circunstancias de hecho, deberá prevalecer la finalidad principal, que podrá llegar a calificar la locación, la cual también deberá cuantificarse, tomando en cuenta la producción, los metros cuadrados dedicados a cada función, el tipo de organización empresarial del locatario, su domicilio real y todos los demás hechos o actos que puedan revelar el verdadero uso del inmueble locado. Consecuentemente se aplicarán los criterios jurisprudenciales y la doctrina imperante en materia de locación mixta y no razonamientos unilaterales y a veces caprichosos de la AFIP.
Mejoras pactadas a cargo del locatario.
Las mejoras y su valorización: El decreto indirectamente las considera como integrante del alquiler y por lo tanto dentro de la base imponible para las locaciones no destinadas a vivienda.
Impuestos que gravan el inmuebles, a cargo del locatario.
A los efectos imponibles no se considerarán integrantes del precio de la locación (Art. 1º decreto 616/2001, que incorpora tal disposición al Art. 49 de la Ley de I.V.A.).
Tasas y servicios a cargo del locatario.
Así como que los impuestos, no integrarán el alquiler y por lo tanto no se tributará sobre ellos.
Aunque el principio general es que corresponde al locador su pago, conforme lo prevé el Art. 1553 del Cód. Civil, es válido salvo el pacto en contrario (Art. 1197 C. Civil) y los usos del mercado (por convenio explícito) imponen todas estas cargas al locatario, incluyendo además las expensas de la P.H. y los impuestos y tasas inmobiliarias.
Expensas de la P.H. a cargo del locatario.
La norma que excluye considerarlas como integrantes de la base imponible, no aclara si se trata de las ordinarias y extraordinarias, por lo que estarán todas abarcadas, a pesar que las extraordinarias pueden ser indirectamente en algunos casos mejoras y por lo tanto podría llegarse a considerarlas no excluidas.
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Multas contractuales.
El criterio en general sería que las multas contractuales, como podrían ser las cláusulas penales, quedarían excluidas para calcular el monto del alquiler. Estas multas resultantes de incumplimientos contractuales, conforman los daños y perjuicios derivados de faltas del locatario y aunque engrosen la suma total a percibir por el locador, no son alquileres y por lo tanto están fuera de la ecuación para calcular el mínimo exento.
Una interpretación caprichosa podría llevar a sostener, que el decreto en este aspecto abarcaría todo monto convenido con cualesquiera imputaciones, como complementos del contrato, pero válidamente se podrá oponer que aunque las prestaciones complementarias del contrato a cargo del locatario, podrían integrar el precio o alquiler, las cláusulas penales o multas contractuales, como justipreciación anticipada de los daños, técnicamente no constituyen precio.


Imposibilidad de descontar del alquiler el monto mínimo exento.

Aunque este decreto estableció que los alquileres por montos iguales o inferiores a $1.500 no están alcanzados por el I.V.A., como no se trata de un “mínimo no imponible” similar al previsto para el Impuesto a las Ganancias, cualesquier alquileres que superen los $1.500, tributarán por monto total y no podrán descontar la diferencia entre el monto alcanzado o gravado y el excedente. Por lo tanto un arriendo de $1.600 tributará sobre su monto total y no solo sobre el excedente, o sean $99,99.
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